Labmedya - Laboratuvar ve Sağlık Gazetesi

Kira sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’muzun “Özel Hükümler” bölümünde tanımlanmış ve sözleşmenin her iki tarafına da borç yükleyen bir sözleşmedir. Kira sözleşmeleri TBK 299. Madde’de “Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır. Borçlar Kanunu’muz temelde iki kira tipi belirlemiş olup bunlar, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası şeklindedir. Yazımızın konusunu oluşturan laboratuvar ve işyeri kiralarının sona erme hallerinden bahsetmeden önce bir takım bilgileri vermemiz konuyu detaylı anlayabilmemiz için faydalı olacaktır. 

Borçlar Kanunu’muzda konutlar ve işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri aynı kenar başlık altında düzenlenmiş olup sadece bazı konularda farklılık içermektedir. Bir yerin konut veya işyeri olarak belirlenmesinde ana unsur kullanım amacıdır. Bir başka ifade ile işyeri; ticari veya sınai nitelikteki ekonomik faaliyetin yürütüldüğü, en azından baskın karakter gösterdiği yer olarak tanımlanabilir. Bu nedenle bir yerin çatılı işyeri olup olmadığının tespitinde kiralanan yerdeki hâkim durum esas alınır. Kira sözleşmelerinde kiralanan yerin işyeri veya konut olup olmadığın tespiti uygulanacak kanun maddelerinin tespitinde belirleyici rol oynayacağından; taşınmazın kullanım amacının tespiti çok önemlidir. Bir yerin hangi amaçla kullanıldığı tespitinden sonra ilgili kira sözleşmesinin hangi yollarla sona erdirilebileceği kararlaştırılacaktır. Bu konuda Borçlar Kanunu; iki yol öngörmüş olup bunlardan birincisi bildirim yoluyla fesih, ikincisi dava yoluyla sona erdirmek şeklindedir. Konunun genişliği nedeniyle bu yazımızda sadece bildirim yoluyla fesihten bahsedeceğiz. 

1. Bildirim Yoluyla Fesih

İşyeri kira sözleşmelerinde, süre şartlarının oluşması kaydıyla başkaca herhangi bir koşul aranmaksızın kira sözleşmesinin taraflarından birinin yazılı bir bildirimiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi olarak tanımlanabilir. TBK 348. Madde’sinde yer alan “Konut ve işyeri kiralarında fesih bildirimin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır” hükmü gereğince; söz konusu bildirimin mutlaka yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Uygulamada da sıklıkla bu bildirimin noterden ihtar çekmek yoluyla yapıldığını biliyoruz. Hal böyle olmakla birlikte; bildirimin hangi sürelerde yapılacağı kira sözleşmesinin belirli süreli kira sözleşmesi veya belirsiz süreli kira sözleşmesi olmasına göre değişiklik arz etmektedir.

a. Belirli Kira Sözleşmelerinde Feshi Bildirimi

Belli bir süreye bağlanmış kira sözleşmeleri, “Belirli süreli kira sözleşmesi” olarak tanımlanmaktadır. Borçlar Kanunu 347. Madde adi kira sözleşmelerinden farklı olarak işyeri kiralarında sürenin sona ermesini kendiliğinden sona erme hali olarak belirlememiştir. Bu nedenle ilgili kanun hükmü gereğince kira sözleşmesi süresinin bitimine 15 gün kala kiracının kira sözleşmesini sona erdirme bildirimini yerine getirmesi gerekmektedir.  Burada dikkat edilmesi gereken durum; söz konusu bildirim hakkının sadece kiracıya tanınmış olmasıdır. Söz konusu bu bildirimin kiracı tarafından yapılmaması durumunda ilgili kira sözleşmesi 1 yıl kendiliğinden uzayacaktır. Kiraya verenin bildirim yoluyla kira sözleşmesini sonlandırması hali ancak 10 yıllık kira sözleşmesinin sonunda olabilecektir. Kiraya veren, 10 yıllık sürenin dolmasına 3 ay kala bildirimde bulunduktan sonra herhangi bir gerekçe sunmaksızın kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. 

b. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi

Borçlar Kanunu 347/2’de düzenlenen belirsiz kira sözleşmelerinde fesih bildiriminin; kiracının her zaman için genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirim için öngörülen sürelere dikkat edilerek sona erdirebileceği düzenlenmiştir. İlgili hükmün atfı gereğince, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi 6 aylık kira döneminin sonu için; en az 3 aylık kira fesih bildirim süresine uyularak ancak kiracı tarafından sona erdirilebilecektir. Bir örnek vermek gerekirse; başlangıcı 01.02.2019 tarihi olan belirsiz kira sözleşmesinde, kiraya veren ancak 6 aylık dönem sonu olan 31.07.2019 tarihinde kira sözleşmesini sona erdirmek için en geç 30.04.2019 tarihine kadar yazılı fesih bildiriminde bulunabilir.  Yukarıda anlattığımız 10 yıl süren kira sözleşmelerinde, kiraya verenin fesih bildirim yükü aynı belirli süreli kira sözleşmelerdeki gibi olup herhangi bir farkı yoktur. 

İşyeri kira sözleşmelerine özgü bildirim yoluyla fesih yolunun yanı sıra; genel sona erme sebeplerinin oluşması durumunda da bildirim sürelerine dikkat edilmesi gerektiğini unutmamız gerekir. 

TBK 331. Madde ve devamında sayılan genel sona erme sebepleri şu şekilde sıralanabilir: Önemli sebep halleri, kiracının kira bedelini ve yan giderleri ödemede temerrüdü, kiracının özen ve saygı borcuna aykırılığı, kiracının iflası, kiraya verenin borçlarına aykırı davranması ve kiracının ölümü olarak sıralanabilir. 

Sonuç:

İşyeri kira sözleşmelerinde daha çok kiracılar lehine yapılan düzenlemeler o işyerindeki işin devamına sekte vurulmamasını amaçlamaktadır. Fakat işyeri kira sözleşmelerinde fesih bildirim süre ve şartları daha sonra yaşanacak uyuşmazlıkların önüne geçilebilmesi için özenle bilinmesi gereken hukuki bir olgudur.